延佑初，永嘉滕生名穆，年二十六，美风调，善吟咏，为众所推重。素闻临安山水之胜，思一游焉。甲寅岁科举之绍兴，遂以乡书赴荐。至则侨居涌金门外，无日不往于南北二山，及湖上诸刹灵隐、天竺、净慈、宝石之类，以至玉泉、虎跑、天龙、灵鹫。石室之洞，冷泉之亭，幽涧深林悬崖绝壁，足殆将遍焉。七月之望，于院赏莲，因而宿湖，泊雷峰塔下。
是夜，月色如昼，荷香满身，时闻大鱼跳掷于波间，宿鸟飞鸣于岸际。生已大醉，寝不能寐，披襟而起，绕堤观望。行至聚景园，信步而入。是时，宋亡已四十年，园中台馆，如会芳殿、清虚阁、翠光亭，皆已颓毁。惟瑶津西轩，巍然独存。生至轩下，倚栏少憩。忽见有一美人先行，一侍女随之自外而入。风鬟雾鬓，绰约多姿，望之殊若神仙。生于轩下，屏息以观其所为。美人曰：“湖山如故，风景不殊，但时移世换，令人有黍离之悲尔。”
行至园北太湖石畔，遂咏诗曰：
湖上园林好，重来忆旧游。
徵歌调玉树，漫舞按梁州。
径狭花迎辇，池深柳拂舟。
昔人皆已没，谁与话风流。
生放逸者，初见其貌，已不能定情。及闻此作，技痒不可复禁耶。于轩下续吟曰：
湖上园亭好，相逢绝代人。
姮娥辞月殿，织女下天津。
未会心中意，浑疑梦里身。
愿吹邹子律，幽谷发阳春。
吟毕。即趋出赴之。美人亦不惊讶，但徐言曰：“固知郎君在此，特来寻访耳。”
生问其姓名，美人曰：“妾弃人间已六十年矣。欲自陈叙，诚恐惊动郎君。”
生闻此言，审其为鬼，亦无所惧。固问之，乃曰：“芳华姓卫，故理宗朝宫人也。年二十三而殁，殡于此园之侧。今晚因往演福堂访贾贵妃，蒙延久坐，不觉归迟，致令郎君于此久待。”
即命侍女曰：“翘翘，可于君舍中取茵席酒果来，今夜月色清明，郎君又至，不可虚度，可便于此赏月也。”
翘翘应命而去。须臾，以氍毹铺于中庭，设白玉碾花樽，碧琉璃盏，醪醴馨香，闻于空际，与生笑谑笑咏，言词清婉。复命翘翘歌以劝酒。翘翘请歌柳耆卿《望海潮》词，美人曰：“对新人，不宜歌旧曲。”
即于席上，自制《木兰花慢》一阕，令翘翘歌之曰：
记前朝旧事，曾此地，会神仙。向月砌云阶，重携翠袖，来拾花钿。繁华总随流水，叹一场春梦杳难圆。废巷芙渠滴露，断堤杨柳垂烟。刃峰南北只依然，辇路草芊芊。恨别馆离宫，烟销凤盖，波没龙船。平生银屏金屋，对漆灯无焰夜如年。落日牛羊陇上，西风燕雀林边。
歌毕美人潜然出泪，生言尉解，仍以微词挑之，以观其意。即起谢曰：“殂谢之人，久为尘土，若得奉事巾栉，死且不朽。且郎君适间诗句，固已许之矣。愿吹邹子之律，而一发幽谷之春也。”
生曰：“向者之诗率口而成，实本无意，岂料便为语谶。”
良久，月隐西垣，星沉北岭，即命翘翘撤席。美人曰：“敝居僻陋，非郎君之所处，只此西轩可也。”
遂与生携手而入，息于轩下。交会之事，一如人间。将旦，挥涕而别。
明日，生往访于园侧，果有宋宫人卫芳华之墓。墓左，一小丘，即翘翘墓也。生感叹逾时。至墓，又赴西轩，则美人已见在矣。谓生曰：“日间感君相访，然而妾止卜其夜，未卜其昼，故不敢奉见。数日之间当得无间矣。”
是后，生无夕而不往。一旬之后，白昼亦见。生遂携归所寓安焉。已而，生下第东归，美人愿随之去。生问：“翘翘何以不从？”
曰：“妾既奉侍君子，旧宅无人留之看守耳。”
生遂与之回乡里，见亲党诒之曰：“娶于杭郡之良家。”
众见其举止温柔，言词慧利，信且悦之。美人处生之室，奉长上以礼，待婢仆以恩，左右邻里，俱得其欢心。且又勤于治家，洁于守己，虽中门之外，未尝轻出。众咸贺生得内助。
荏苒三载，当丁巳岁之仲秋，又治装赴外省乡试。行有日矣，美人请于生曰：“临安，妾乡也。从君至此已得三秋今而君往，愿得一归，以访翘翘也。”
生许诺，遂买舟同载，直抵钱塘，僦屋居焉。至之明日，适值七月之望，美人谓生曰：“三年前曾于今夕与君相会，今而适当其期，欲与君一往聚景园，再续旧游可乎？”
生如其言，载酒而往。
至晚，东城月上南浦，荷香露柳，烟篁动摇，堤岸宛若昔时之景。行至园前，则见翘翘迎拜于路左曰：“娘子陪侍郎君，遨游郡邑，首尾三车，已极人间之乐，独不念旧居乎？”
三人入园，同至西轩而坐。美人忽涕泪俱下，而告生曰：“感君不弃，侍奉许时，未遂深欢又当永别。”
生曰：“何故？”
对曰：“妾本幽阴之质，久践阳明之世，甚非所宜。特以与君有夙世之缘，故冒犯条律以相从耳。今而缘尽，自当奉辞。”
生惊问曰：“然则何时？”
对曰：“正在今夕矣。”
生凄惶不忍。美人曰：“妾非不欲终事君子，永奉频繁。然而程命有限，不可违越。若更迟留，须当获咎。非止有损于妾，亦当不利于君。岂不见越娘之事乎？”
生意稍悟，然亦悲怨凄切，彻晓不眠。及山寺钟鸣，水村鸡唱，急起与生相抚为别，解所御玉指环系生衣带曰：“异日见此，勿忘旧情。”
遂分袂而去，然犹频频而倾，良从始灭。生恸而返。
翌日具肴，焚纸钱于墓下，作文以吊祭之曰：
惟灵生而寂美，出类超群夫。奇姿于宇宙，钟秀气于乾坤。烂然如花之丽，粹然如玉之温。达则天上之金屋，穷则路左之孤坟。托松柏而共处，对狐兔之群奔。落花流水，断雨残云，中原多事，故国无君。抚光阴之过隙，视日月之奔轮。然而，三灵不泯，一性长存。不必仗少翁之奇术，自能现倩女之芳魂。玉匣骖鸾之扇，金泥扑蝶之裙。声冷冷兮瑶佩，香蔼蔼兮兰荪。方欲同欢而共老，奈何说合而复分。步洛妃凌波之袜，赴王母瑶池之樽。即之而无所睹，叩之而不复闻。怅后会之莫续，痛前事之谁论。锁杨柳春风之院，闭梨花夜雨之门。恩情断兮情漠漠，哀怨结兮云昏昏。音容杳而莫接，心绪乱而纷纭。谨含哀而奉吊，庶有感于斯文。呜呼，哀哉尚飨。